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小县城能不能买房?

疯人院里遛狗
2021/7/21 14:37:06
小县城能不能买房?
最佳答案:

2018新的房产调控政策核心在于打击投机,保持楼市长期稳定,从长效机制遏制房价乱涨。可以从如下四个方面理解:

  1. 调控已成事实,毫无悬念,房价涨了才会有调控,有了调控才有稳定。

  2. 城市发展靠人,毫无悬念,抢到人才的城市才是有潜力的城市,人是城市发展的核心竞争力。
  3. 收入决定消费,毫无悬念,年收入5万的人买个500万的别墅连物业费都付不起,谈什么品味?
  4. 金融推动房价,毫无悬念,能够付全款买房的人几乎不是刚需者,房贷杠杆了房产市场的供需。

一、以我自己的家乡某县城为例,名震京城的贫困县,高层小区如雨后春笋般出现,居然还吸引了金科、碧桂圆等知名开发商,洋楼、别墅一样都不少,照样盖起来,照样卖得火爆。但实际,这里人均年收入不超过5万元,但房价与作为直辖市的主城区不分伯仲。这些人哪来的财力购买总价七八十万甚至近百万的高端房产?“现在谁还全款买房,都是按揭了,80万的房子首付30%也才24万,农村人在家盖个二层小楼也要二十多万,农村人两口子打几年工也就够了,何况很多人还可以从亲戚朋友小贷公司那里借钱。”真是一语惊醒梦中人,原来,金融服务早已不是一二线大城市人们独享的服务,“乡村中产”们也早已能熟练地运用起金融杠杆了。


二、春节前后买房,早已经成为非一二线城市“乡村中产”的热潮。何谓“乡村中产”?农村的种养殖大房、作坊式加工厂的老板、常年在外务工人或小商贩都可以列入“乡村中产”这个范畴。除了长三角和珠三角等极少数经济发达的农村外,绝大多数的“农村中产”,都是在外务工或经商为主。“乡村中产”赚钱最不容易,他们常年奔波,省吃俭用,让老人孩子留守,赚的都是辛苦钱和辛酸钱。虽说是中产了,收入也远比一二线城市中低收入阶层高得多,但是,生活质量却远远不如一二线城市中低收入阶层。毕竟,一二线城市的人社保更健全(养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险),孩子的教育环境也比乡村好得多。这些“乡村中产”买房,大都是所在的县城、或者地级市,手头不是太宽裕的,选择在县城买房,手头特别宽裕的,则会选择在省会或其他二三线城市定居发展。至于能在大城市甚至一线城市买房的,那都是乡村土豪,不在咱们本文讨论的范围之内。


三、现在的人群,在县城有车有房,已经成为男娶女嫁的标准配置。前两年一二线城市房价又习惯性地蹦了一节,三四线城市的房库存也在“乡村中产”的狂热下吞下了,这对于地方政策和开发商来说,是个多么值得祝贺的事,他们终于套了,大赚特赚了,但套的是这一批“乡村中产”,赚的也是他们的钱,这一波抢房潮,可能是对这一批“乡村中产”致命的收割!


四、为何致命,做三点讨论:

(一)人口。从短期看政策决定房价,从长期看人口决定房价。政策有许多,货币政策、调控政策、信贷政策……但对于购房者而言,你刚买回来的房,可曾想过,马上就卖?能卖吗?好卖吗?房价的中长期走势是人口决定的,人口增长了,人口流入多了,房子需求自然上升,想不张都有些难。但如果人口减少了呢,人口流出了呢,不用多讲了吧!试比一下,是一二线城市的发展机会大还是小县城的发展机会大,人往高处走,水往低处流。我国县域经济的产业结构,以传统行业,现在传统产业不行了,更多的人只能涌向一二线大城市去谋生、去赚钱,毕竟,大城市有现代服务业,对就业人口的容纳空间更大。

(二)供地。和一二线城市对比,非一二线城市人少地多。大城市的人口仍在持续增长(北京和上海的限购、限户籍除外),而土地面积却是固定的,常住人口增长,而杭州和成都的常住人口增长,最近三年,每年增长分别为10万人和20万人左右。全国经济相对落后的东北和西部地区,我们不讨论了,免得吓到更多的人。绝大多数三四线城市的房地产,其实价值并不高,更别说小县城了,那么多的土地供给(房价不涨不供给,房价一涨必供给),相对较少的人口,只要愿意,小县城几乎可以给每个当地居提供一层楼的土地。

(三)房产税。今年的两会,房产税又提了出来,预计真正落地的时间点差不多是2020年。有人会说,你吃错药了吧?房产税是以总房价为基数,大城市的房价高,被征税也多,小城市的房价低,被征税也低,明明是大城市更受伤。真是这样吗?仔细分析一下。房产税的征税多少不重要,关键是你能不能让羊毛出在羊身上。大城市本就人口密度大,更何况,往大城市涌的人年年都在增长。未来大城市的房产税,可以转移而且必须转移租赁人群,即使是自住,房产税的开征也会套配似提升房价,归根结底是人多需求大。到这里,想到一个经典:早在10年前,美国的底特律,一套房仅卖1美元,还没有人要,为什么?是因为这个城市因汽车产业衰败失去往日汽车之城的魅力,人口大幅度流失,需求暴降,就这么简单。


五、再回过头来说点别的,近几年,很多人都在抱怨生意不好做了,打消了很多人创业的积极性。虽然国家极力提倡大众创业创新,但没有任何经验的创业和没有创新的创业会让许多人栽下跟头。另外一个重要的原因就是房价上涨速度太快了,本来就不好做的生意让他们省吃俭用,刚刚要将首付款凑得差不多了吧,房价又来一波上涨,总发现挣钱的速度跟不上房价上涨的速度,就只能回到老家,县城定个居吧,二手房又看不上,新楼盘选择性多一些,那就买吧!哀叹,广大“乡村中产”,这一波小县城楼市狂欢对你们的致命收割,历史将证明,这是极度残忍的。


六、城市的未来已没有悬念,拼的就是“抢人”的实力。前几年,只要会炒作,只要外地的“土豪”们相信这里的房子会涨,房子一样好卖,甚至有些城市的投资客撑起了半边天。而现在,调控进一步深化,连海南这样的旅游大省,都搞了5年限售……“抢钱”已经行不通了,楼市的未来如何,就看这个城市在“抢人”大战中能否胜出。“抢人”,不光要靠政策,更要靠实力。

高学历、高素质、有技能的人才在选择一个城市落户生活的时候,会考虑很多方面,比如城市有没有跟自己职业规划匹配的公司,有没有实现自我价值的平台,有没有教育、医疗、商业等高端资源,有多少大学、有多少三甲医院,这个城市总体环境怎么样等等。现在,实力雄厚的城市拥有了改变城市生态的能力,比如深圳准备新引进20所大学,就属于改变生态的大手笔。


七、房产投资建议

  (一)很多在房产市场尝到甜头的人明白,少炒股,多买房。因为人是贪婪的。

  (二)买房与实力关系不是很大,投资多少不重要,投与不投才是最重要的话题。

  (三)投资有个永恒的话题,千万不要去挡风口,房产也一样,首选新房和老破小,别搞豪宅,因为豪宅真是用来住不是用来炒的。

  (四)别相信什么经济学家分析杂七杂八。相信自己,只买市中心。有钱买大,没钱买小。

  (五)不要用股票的经验来衡量房产价格的波动,不相你试试,回头别说没有提醒。

  (六)投资表面看价格,实质看价值,价值由需求供给决定,需求由人决定,人往哪里涌,价往哪里涨。一二线城市投资价值更高,三线及以下城市居住功能更强。

  

湘妹阿姣

2021/7/22 19:13:05

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匿名 提交回答
其他回答(1个)

1个回答

  • 在水里的木头

    2021/7/25 6:37:13

    自行自灭,小县城生活也挺好,不必担心!

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